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2020-02-11
60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元,我们这边不少房地产企业参股地方法人银行

接近监管层人士透露,监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研,由于大型房企集团关联结构复杂,信息严重不透明,房企负债率整体上升,资金链趋紧等原因,监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。  这一监管层的最新动态被业界解读为房地产开发贷款又将受到限制的信号。  银监会调研60家大型房企  银监会的调研报告显示,60家房企中,有18家平均资产负债率超过70%。同时60家房企共有4266个成员企业,其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。  房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题,集团内互保现象有所上升,互保贷款金额高达1417亿元。  从贷款期限结构看,60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%,2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。  针对银监会近期密集调研大型房地产企业集团一事,某城商行一支行行长对《第一财经日报》表示,银监会对大型房地产企业集团贷款的要求只是一个框架性的意见,并不意味着短期内会出台具体政策去收紧信贷。  “监管层今年已经对银行信贷额度进行了控制,大部分银行都是按照年初制定的信贷额度在进行投放,总行并未明确要求房地产贷款的占比要控制到多少。”该人士表示,目前距离年关已近,在剩余的一个多月时间里,本来银行信贷就已不多,因此对房地产贷款的影响不会很大。如果明年监管层针对大型房地产企业集团出台严厉措施,届时的影响效果才会显现。  持这种看法的银行界人士较多。某股份制银行分行行长也对本报表示,这并不意味着银监会要求收紧对房地产企业的信贷,而是银监会在给银行提示风险。银行可根据这些信号,检视自己在房地产上的贷款结构,据此做出相应调整。  据了解,监管部门要求银行业实行集团并表授信管理,集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成;对集团内部关联交易进行跟踪监测,严防信贷资金转移或挪用;核实项目资本金的真实来源,防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金;严格控制贷款关联担保,禁止互保。  同时,对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业,监管部门要求银行应密切关注其经营状况,一旦资金回笼出现紧张,应及时采取保全措施。  提示银行风险  某股份制银行公司业务部内部人士对本报表示,今年银行总体信贷规模收紧,不仅仅影响到房地产板块。基于房地产调控的密度,今年银行对房地产板块更加关注,更加敏感。“因此对银行来说,今年对房地产企业贷款的选择空间会更大一些,以前是很多房地产企业来贷款,基于同业竞争,大部分都能获批。”  上述分行行长则表示,近几年,房地产新增贷款余额占比一直在上升,银监会的精神是让银行在房地产贷款上更加理性和谨慎。  该人士还表示,从更大方面来讲,银监会从今年年初就提出银行要实行差别化的房地产信贷政策,加大对经济适用房、廉租房和小户型自住房的信贷支持。自4月份房地产新政出台以来,每次政策出台都会重申这一意见,意味着房地产调控的思路越来越明确。“这也表示,房地产调控并非就是要收缩房地产贷款,而是要优化贷款方向,使其更符合城市化进程。在个贷上,也是这样,差别化的信贷政策是鼓励自住和改善型住房,抑制投资。”  集团授信控制升级  针对大型房企集团的金融风险积聚问题,银监会将其年初以来便着力推行的“名单制”管理方式再度加码,将资质较优的大型房地产集团也纳入监管范围。  “银监会早已经要求对房地产贷款实行名单式管理,目前我们银行要求,只有在名单上的企业才能贷款;如果不在名单上,但项目资质又特别好的房地产贷款,要拿到总行去审查。”一位股份制银行分行行长对本报表示,实施名单式管理的原因就在于,很多大型房地产企业涉及到大额授信,都是通过集团整体授信来做的,由总行对大型房地产企业总部对口进行,但是这种授信不封闭,因此造成很多大型房企囤地、项目之间资金挪用和混用等情况,因此设定名单以删除部分风险较大的房企。  今年1月,银监会明确提出,对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放新增贷款。4月,“国十条”出炉后,监管层明确要求,商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度,在全行实行开发商企业名单式管理。  最近,监管层再度对存在土地闲置的开发商贷款提出警示,要求商业银行积极配合国土资源部门开展的闲置土地核查处置工作,妥善利用闲置土地信息,对闲置土地信息和其他相关信息漠然处之、不作为的银行业金融机构,其主要负责人需向监管部门写出书面说明。  另一位股份制银行相关负责人则表示,监管层从前年开始就已要求银行对大型房地产企业进行集团授信,并非此次调研后第一次要求。“这个集团授信是虚的,总体授信后再看各个具体项目,对其在总体授信额度下具体授信。比如对某房企集团总体授信100亿元,该集团一年有10个项目上马,则要看具体每个项目的资质,比如银行会预测其未来销售前景如何,以此来对每个项目分给不同的贷款额度。”该人士表示,但这一两年来,银行对房地产企业集团授信的要求更加严格。

一份调研报告的出炉使得房地产企业的开发贷款再次引发业界关注。  消息人士透露,监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研,有18家平均资产负债率超过70%;此外,房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题,涉及集团内互保现象有所上升,互保贷款金额高达1417亿元。  负债率大幅提升说明房地产企业的资金链越发吃紧,而多头授信将会加剧行业内的系统性风险。不过消息人士透露,针对问题,目前监管机构已经要求银行对集团实行并表授信管理,集团贷款总额不得超过在建工程的50%,并且严控贷款关联担保,禁止互保。  “不排除今年4季度到明年一季度,会有部分中小开发商的资金链断裂,这将大大加速房地产行业的市场整合,而商业银行需要对可能的信贷质量下滑做好资产保全。”上述人士指出。  三大风险隐患待解  在银监会稍早召开的第四次经济金融形势通报会议上,银监会主席刘明康重点强调各银行业金融机构要严控大型房企集团贷款风险,预先布防高风险房地产企业风险暴露。  接近监管人士透露,正是基于60家大型房企集团样本摸排后,监管机构对房地产贷款风险“苗头”上升提出风险预警。  报告显示,有18家平均资产负债率超过70%;60家大型房企集团共有4266个成员企业,其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。  三季度大型房企集团出现了资产负债率骤升的情况,这和此前公布的房地产企业三季报数据颇为一致。中报显示,112家上市房企有超过80家上市房企资产负债率高达50%以上,有60家上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。而到了三季度,万科、保利、绿城中国的负债率均超过了70%,其中绿城的负债率更是高达令人“咋舌”的158.8%。  相关学者指出,房地产业是个资金密集型行业,因此财务杠杆通常比较高,一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过如果之前房地产市场炒作比较过度的话,这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。  从贷款期限结构看,60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比约为3成左右,2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门的判断是,随着房地产市场进入“震荡期”及贷款陆续到期,房地产贷款逾期现象可能有所增多。  有关人士指出,现在商业银行对房企的新增授信处于“停滞”,如果企业杠杆率较高以及后续资金无法有效补充,企业短期流动资金紧张,这将对银行的风险管理提出严峻的考验,不排除未来银行房企贷款的不良会出现一定程度的反弹。  此外,在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中,同时在两家以上法人银行获得授信的有426个,同时在五家以上法人银行获得授信的有90个;6月末,60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元,较年初增长22.3%。  业内人士表示,在调研中,还发现不少集团公司治理混乱,跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。并且大型房企集团关联企业众多,还有一些企业在海外也注册了相关企业,而商业银行更是对部分股东信息不掌握。  监管机构封堵“漏洞”  针对调研中暴露的若干问题,监管机构已经明确要求银行业采取相应的措施来未雨绸缪,提前应对房企存在的风险隐患。  消息人士透露,监管机构要求银行实行集团并表授信管理,集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。要对集团内部关联交易进行跟踪监测,严防信贷资金转移或挪用;核实项目资本金的真实来源,防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。  某股份制银行人士指出,很多房企自有资金率一般在20%至30%,其他运营资金主要为银行贷款,现在银行必须核实项目资本金完全到位后,才能将银行资金进入。并且在北京,已经实行对预售资金的专项账户管理,这等于拿住了房企的七寸,企业腾挪资金的通道完全闭合。  而对于此次比较突出的集团客户互保问题,监管机构提出要严格控制贷款关联担保,禁止互保。同时,对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业,监管部门要求银行应密切关注其经营状况,一旦资金回笼出现紧张,应及时采取保全措施。  此外,针对部分房企采取各种规避监管、套取银行贷款的行为,监管机构已经在调研中有所察觉,并就此给予商业银行相应的风险提示。  在给商业银行下发的《关于提示房地产企业规避调整政策有关风险的通知》中,监管机构对房企变相“捂盘惜售”;分期或推迟领取领受预售证;关联企业统一贷款后再周转用于房产项目;采用分期开发方式,一再推迟延后后续开发时间的行为给予了明示,要求银行切实做好房贷管理,严控开发贷款风险。  行业并购整合加速  由于房地产本身就是高杠杆行业,银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。一般中小开发商获取资金的能力和渠道毕竟有限,而四季度和明年一季度,房地产会面临较大的现金流压力。  有人士指出,如果未来中小房企资金压力加大,尤其是短期资金出现支付困难,那么将是大企业进行市场并购的绝好机会。中国清科集团研究中心报告显示,随着房地产调控的持续深入,房企并购已经呈现加速之势。  数据显示,第三季度中国并购市场共完成并购案例118宗,同比增76.1%。其中,房地产业并购案数量居首,达20起,占比16.9%,涉及金额5.8亿美元,平均并购金额289.9万美元。

“今年以来,我们这边不少房地产企业参股地方法人银行,这一情况我们很关注。”华南某地区的银监部门人士告诉中国证券报记者,民营企业参股银行并非新鲜事,只是今年房企参股地方法人银行的案例尤其多,这可能与房企想获得融资便利有关。多位地方银监部门人士表示,中小房企参股地方法人银行增多的情况已受到监管部门的重视,相关摸底也已展开。业内人士认为,短期来看,房地产企业账面现金状况稳定,但中长期来看,开发贷、公司债等融资渠道受阻,房企需早作安排,调整融资结构。

威廉希尔中文网站 ,参股有助“搭便车”

多家银行信贷部门负责人表示,下半年以来,各商业银行的房地产开发贷款越来越紧,尤其是“9·30”新政之后,对房地产相关贷款的投放更趋谨慎。江西一家城商行人士称:“现在我们的开发贷严格执行‘名单制’管理,并且房企名单从全国100强房企缩小到全国50强房企。”

中国人民银行统计数据显示,此前大量信贷资金流向房地产领域。本轮房地产调控启动后,房地产开发贷款增速出现回落。

房企“联姻”银行早有先例,如泛海入股民生银行、万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行。分析人士指出,不仅大型房企积极参股银行,中小房企也趋之若鹜。除战略投资、财务投资的考虑外,获取融资便利的想法不言而喻。

“监管部门鼓励民间资本参股银行,所以只要相关手续和材料合规,我们肯定会批复通过。当然,对于后续该银行的经营、放贷行为,我们会密切关注。”上述华南某地区的银监部门人士表示,在城市商业银行、农村商业银行等地方法人银行的经营中,股东特别是拥有董事席位的股东拥有一定话语权,在获取本银行贷款时的确更方便。

2003年以来,银监会鼓励民间资本参与城市商业银行、农村信用社、股份制银行和信托公司等金融机构的增资扩股和重组改制。截至去年6月底,民间资本参与组建农村商业银行758家,参股城市商业银行134家。

“入股商业银行不只是为了获取信贷便利。即便房地产贷款收紧,银行信用的背书也将为企业融资带来各种便利。例如,只要开一张大额承兑汇票,就可以获取银行系统的资金。”一位银行业人士表示。

监管部门正关注

多位地方银监部门人士表示,以往对银行的排查曾发现,大量关联贷款流向地方政府融资平台、房地产、钢铁、煤炭等领域,隐藏了不少风险隐患。目前中小房企参股地方法人银行增多的情况也受到监管部门的重视,相关摸底也已展开。

如此看来,“便车”不是那么好搭。

专家和业内人士表示,从现行监管政策、法规来看,房企要想从所参股的银行获得更多贷款其实不容易。《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》明确,商业银行的主要自然人股东是商业银行的关联方。商业银行对一个关联方的授信余额不得超过商业银行资本净额的10%,商业银行对一个关联法人或其他组织所在集团客户的授信余额总数不得超过商业银行资本净额的15%,商业银行对全部关联方的授信余额不得超过商业银行资本净额的50%。同时,银监会可以根据商业银行关联交易的风险状况,缩减商业银行对一个或全部关联方授信余额占其资本净额的比例。

银监会近日下发关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的通知,要求被查机构提交1-9月与房地产有关的业务情况,具体包括个人住房贷款是否严格执行“因城施策”的原则、是否存在银行理财资金进入房地产领域、信托公司是否向房地产开发企业发放用于支付土地出让价款的信托贷款、是否严格彻查并中止与伪造收入证明等具有违规行为的房地产中介合作、是否加强个人贷款资金流向的监控管理等。

房企融资压力增大

多家大中型银行判断房地产行业风险上升。交通银行首席经济学家连平表示,目前房地产行业融资存在一定潜在风险。前三季度房地产市场价升量增,房地产企业的债券融资和银行表内外融资均有较快增长,个人按揭贷款的增长也不断提速,房地产市场的杠杆率进一步增高。从房地产企业的经营状况看,行业前三季度盈利并未实现与销售的同步增长,高杠杆带来的财务成本压力也并未得到根本解决。随着9月底以来房地产行业政策的不断收紧,房地产市场销售进入下行通道,增量资金的来源也受到限制,部分负债率较高的中小型房企可能面临比以往更大的资金压力。

业内人士认为,考虑到监管引导和控制风险等因素,中长期看,房地产开发贷的增速必将趋缓。

除银行贷款外,非标融资和公司债是房地产企业最重要的融资来源。上半年房地产企业通过信托和公司债实现的融资额分别为3124亿元和4440亿元。据媒体报道,《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》的新规已下发至券商,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后,地产商发债“补血”渠道的再次收紧。

克而瑞监测数据显示,受土地拍卖资金严格监管等政策制约,一、二线热点城市土地成交明显降温,“地王”数量大幅缩减,溢价率高位回落。

房企资金链的隐忧不能忽视。民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示,短期看,房地产企业账面现金状况良好,拿地积极性下降,融资需求边际将下滑;中长期看,小型房企公司债发行受阻,需要在融资结构上有所改变。一方面,房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款;另一方面,在融资额度的约束下,更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资;中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。记者 陈莹莹